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Importancia de la referencia catastral en la valoración de propiedades

07 noviembre 2023

Cualquier persona que tenga una propiedad sabe que el valor de esta depende de muchos factores, entre los cuales se encuentra el valor catastral. Por eso, hoy vamos a intentar responder a la pregunta ¿Qué es la referencia catastral? Veremos para qué sirve, cómo se calcula su valor y por qué es importante conocerla para valorar tu propiedad.

¿Cómo funciona la referencia catastral en España?

La referencia catastral es un número identificador. Sin embargo, este número no solo identifica a una determinada propiedad de manera única, también hace referencia a un complejo sistema de valoración, registro y clasificación de propiedades en el territorio español. Por eso, es importante para todos los agentes involucrados en el mercado inmobiliario: desde los propietarios hasta los compradores, profesionales del sector, el Ministerio de Hacienda y el sector hipotecario.

Este número se asigna a cada parcela, propiedad o terreno registrado en España y se utiliza para todos los trámites y operaciones relacionados con bienes raíces y propiedades durante el registro, la compraventa y las operaciones inmobiliarias en el país. La referencia incluye toda la información relacionada con la propiedad: su ubicación, dimensiones, tipo de suelo y, por supuesto, el valor catastral que se emplea para el cálculo de impuestos y tasas que deben pagarse por la propiedad.

De esta manera, la referencia catastral se constituye como el documento de identidad de las propiedades. Se utiliza en procedimientos legales, transacciones de compraventa, herencias, y cualquier otro trámite relacionado con bienes raíces en España. Esto lo convierte en un código esencial para la industria inmobiliaria en España, ya que no solo registra, sino que además simplifica y agiliza la gestión de los inmuebles, su rendición fiscal e interviene en el cálculo de su valor comercial (hasta cierto punto).

La administración de la referencia catastral está a cargo de la Dirección General del Catastro. Este organismo se ocupa de otorgar y gestionar las solicitudes y mantener actualizado el registro catastral en España (hoy puede consultarse de manera online). Solo para tener una idea del esfuerzo que esto puede suponer, durante la primera mitad de 2023 se registraron en España más de cien mil herencias (la cifra más alta desde 2007).

La cifra proviene del último informe sobre la transmisión de bienes del Instituto Nacional de Estadística (INE). Dicha cifra solo incluye transmisiones de propiedad heredada, por lo que falta el número de transmisiones comerciales realizadas. Por ejemplo, únicamente en agosto, en Navarra se inscribieron un total de 2700 fincas en los registros de propiedad. Esto representa un modesto aumento del 0,5 % respecto al año anterior (Nastat).

¿Cómo se calcula el valor catastral de una propiedad?

En primer lugar, debemos hacer una diferencia importante: hay dos valores que surgen de la referencia catastral y ambos se establecen de manera objetiva por la Dirección General del Catastro para cada inmueble.

El primero es el valor catastral propiamente dicho, que se refiere a un valor administrativo que se calcula a partir de una serie de criterios que se actualizan por las Leyes de Presupuestos del Estado. Se utiliza como base imponible para el Impuesto de Bienes Inmuebles (fijado por cada Ayuntamiento a nivel municipal).

El segundo tipo de valor es el valor de referencia catastral. Este también se fija objetivamente para establecer la base imponible del bien inmueble; por ejemplo, en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD). Este valor es relativamente nuevo, fue incorporado en la Ley 11/2021 para sustituir el “valor de mercado” que operaba hasta entonces. Ambos valores son independientes y no se afectan el uno al otro.

Es importante tener en cuenta que el valor catastral no refleja el valor de mercado de una propiedad. Puede ser inferior o superior al precio por el cual se podría vender en el mercado inmobiliario. Los propietarios pueden consultar y revisar el valor catastral de sus propiedades y presentar alegaciones si consideran que está incorrecto, ya que este puede afectar de manera negativa una operación comercial sobre el bien.

¿Para qué sirve la referencia catastral?

Si bien hemos mencionado su empleo en sentido legal y fiscal, la referencia catastral es fundamental para la valoración de propiedades en tanto que no solo identifica un valor base para la liquidación de impuestos, sino que, además, certifica el estado de la propiedad, su ubicación y condición fiscal frente al Ministerio de Hacienda. Por lo tanto, afecta la valoración comercial en el mercado. Veamos en qué aspectos es importante la referencia catastral para la valoración de propiedades.

Identificación precisa

Proporciona información precisa sobre una propiedad en términos de ubicación, uso, superficie y características. Esto asegura que la propiedad sea claramente identificada en el registro catastral y que cualquier valoración se aplique a la propiedad en función de sus características inherentes. Por lo general, los tasadores, agentes inmobiliarios e hipotecarios utilizan el valor catastral como base para tasar una propiedad.

Cálculo de impuestos locales

El valor catastral se emplea como base para el cálculo de impuestos locales, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Aunque no refleja necesariamente el valor de mercado de una propiedad, influye directamente en la cantidad de impuestos que un propietario debe pagar. Por lo tanto, es importante para los propietarios conocer y comprender su valor catastral.

Revisión de valores

Las autoridades catastrales revisan periódicamente los valores catastrales para garantizar que estén actualizados y reflejen el mercado actual. Esto significa que el valor catastral puede ajustarse y afectar al coste de los impuestos y la cotización de la propiedad en el mercado. Por eso los tasadores los consultan de manera regular.

Análisis comparativo

Los tasadores a menudo utilizan el valor catastral como punto de referencia para comparar propiedades similares en una determinada área o por las propias características de las propiedades. Si bien el valor catastral no es el único factor en esta comparación, puede proporcionar una referencia inicial para determinar el valor de mercado e incluso establecer cómo de viable resultaría un proyecto inmobiliario en una determinada zona.

La referencia catastral es un número que identifica y determina el valor de las propiedades frente al Estado. Esto quiere decir que afecta de manera directa al pago de impuestos y, de manera indirecta, al valor de la propiedad en el mercado. Es por eso que todo propietario debe saber qué es la referencia catastral y cómo afecta a su inmueble o terreno.

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